1 余剰容積率の移転がある場合の宅地の評価
(1)余剰容積率を移転している宅地
(2)余剰容積率の移転を受けている宅地
2 私道の用に供されている宅地の評価
3 セットバックを必要とする宅地の評価
(1)セットバックを必要とする宅地とは
(2)該当地積(セットバック部分)
(3)セットバックが完了している場合の宅地の評価
4 都市計画道路予定地の区域内にある宅地の評価
(1)都市計画道路予定地の区域内の宅地とは
(2)補正率
第4節 宅地の上に存する権利の評価
1 借地権
2 定期借地権等
3 区分地上権
4 区分地上権に準ずる地役権
5 土地の上に存する権利が競合する場合の借地権等
6 貸家建付借地権等
7 転貸借地権
8 転借権
9 借家人の有する宅地等に対する権利
1 普通借地権の目的となっている宅地
2 定期借地権等の目的となっている宅地
(1)原則的な評価方法
(2)底地割合による評価方法
3 地上権等の目的となっている宅地及び土地の上に存する権利が競合する場合の宅地
(1)地上権等の目的となっている宅地
(2)土地の上に存する権利が競合する場合の宅地
4 貸家建付地
1 相当の地代
(1)原則
(2)通常の権利金に満たない権利金を支払っている場合又は通常の場合の金銭の貸付けの条件に比し特に有利な条件による金銭の貸付けその他特別の経済的利益を与えている場合
2 借地権(権利者側)の評価
(1)相当の地代を支払っている場合の借地権の評価
(2)相当の地代に満たない地代を支払っている場合の借地権の評価
(3)「土地の無償返還に関する届出書」が提出されている場合の借地権の評価
3 貸宅地(地主側)の評価
(1)相当の地代を収受している場合の貸宅地の評価
(2)相当の地代に満たない地代を収受している場合の貸宅地の評価
(3)「土地の無償返還に関する届出書」が提出されている場合の貸宅地の評価
4 相当の地代を支払っている場合の貸家建付借地権等の価額
1 農地及び農地の上に存する権利
(1)農地の分類
(2)宅地比準方式
(3)生産緑地に指定されている農地等の評価
(4)農地の上に存する権利の評価
(5)貸し付けられている農地
2 山林
3 原野
4 鉱泉地及び鉱泉地の上に存する権利
5 雑種地及び雑種地の上に存する権利
(価格補正の手法を中心に 1)雑種地の範囲
(2)評価方法
(3)雑種地に係る賃借権の評価
(4)貸し付けられている雑種地
1 自用家屋の評価
(1)家屋の範囲
(2)評価の単位
(3)評価方法
2 建築中の家屋
3 附属設備等
(1)家屋と構造上一体となっている設備
(2)門、塀等の設備
(3)庭園設備
4 貸家 アパート
4 構築物
1 評価単位 価格補正の手法を中心に
2 評価方法
第1節 株式評価の通則
(1)上場株式
(2)気配相場等のある株式
(3)取引相場のない株式
(4)株式の割当てを受ける権利
(5)株主となる権利
(6)株式無償交付期待権
(7)配当期待権
(8)ストックオプション
(9)上場新株予約権
第2節 価格補正の手法を中心に 上場株式
1 負担付贈与等により取得した株式
2 上場株式についての最終価格の特例
(1)課税時期が権利落等の日から株式の割当て等の基準日までの間にある場合
(2)課税時期に最終価格がない場合
3 上場株式についての最終価格の月平均額の特例
(1)課税時期が株式の割当て等の基準日以前で、次の(2)に該当しない場合
(2)課税時期が株式の割当て等の基準日以前で、その権利落等の日が課税時期の属する月の初日以前である場合
(3)課税時期が株式の割当て等の基準日の翌日以後である場合
第3節 気配相場等のある株式
(1)負担付贈与等により取得した登録銘柄及び店頭管理銘柄の評価方法
(2)公開途上にある株式
(3)公開途上にある株式の評価方法
1 評価上の区分
2 評価の原則(原則的評価方式)
(1)大会社の株式
(2)中会社の株式
(3)小会社の株式
3 類似業種比準価額(類似業種比準方式)
(1)類似業種比準方式
(2)類似業種
(3)類似業種の株価等
(4)評価会社の1株当たりの配当金額の計算
(5)評価会社の1株当たりの利益金額の計算
(6)評価会社の1株当たりの純資産価額(帳簿価額)の計算 価格補正の手法を中心に
(7)類似業種比準価額の計算
(8)類似業種比準価額の修正
4 純資産価額(純資産価額方式)
(1)総資産価額(相続税評価額によって計算した金額)
(2)総資産価額(帳簿価額によって計算した金額)
(3)純資産価額計算上の負債
(4)評価差額に対する法人税額等に相当する金額
(5)仮決算を行っていない場合
(6)株式の割当てを受ける権利等の発生している株式の価額の修正
5 特例的評価方式(配当還元方式)
(1)年配当金額
(2)原則的評価額を超える場合
6 特定の評価会社の株式
(1)比準要素数1の会社の株式
(2)株式等保有特定会社の株式
(3)土地保有特定会社の株式
(4)開業後3年未満の会社等の株式
(5)開業前又は休業中の会社の株式
(6)清算中の会社の株式
7 株主の判定
(1)同族株主
(2)中心的な同族株主
(3)役員
(4)中心的な株主
(5)議決権総数の算定
(6)投資育成会社が株主である場合
1 株式の割当てを受ける権利
(1)株式の割当てを受ける権利
(2)評価方法
2 株主となる権利
(1)株主となる権利 価格補正の手法を中心に
(2)評価方法
3 株式無償交付期待権
(1)株式無償交付期待権
(2)価格補正の手法を中心に 評価方法
4 配当期待権
(1)配当期待権
(2)評価方法
5 ストックオプション
(1)評価通達193-2の適用対象となるストックオプション
(2)評価方法
(3)評価通達の対象とならないストックオプションの評価方法
6 上場新株予約権の評価
(1)上場新株予約権
(2)評価方法
1 持分会社の出資
2 医療法人の出資
(1)対象となる医療法人
(2)評価方法
3 農業協同組合等の出資
4 企業組合等の出資
6 公社債
1 利付公社債の評価
(1)金融商品取引所に上場されている利付公社債
(2)日本証券業協会において売買参考統計値が公表される銘柄として、選定された利付公社債
(3)その他の利付公社債
(4)個人向け国債
2 割引発行の公社債の評価
(1)金融商品取引所に上場されている割引発行の公社債
(2)日本証券業協会において売買参考統計値が公表される銘柄として、選定された割引発行の公社債
(3)上記(1)及び(2)以外の割引発行の公社債
3 元利均等償還が行われる公社債の評価
(1)元利均等償還が行われる公社債
(2)評価方法
4 価格補正の手法を中心に 転換社債型株式予約権付社債の評価
(1)金融商品取引所に上場されている転換社債
(2)日本証券業協会において店頭転換社債として登録された転換社債
(3)上記の(1)又は(2)以外の転換社債
7 受益証券
1 貸付信託受益証券の評価
(1)課税時期において貸付信託設定日から1年以上経過している貸付信託の受益証券
(2)(1)に掲げる貸付信託の受益証券以外の貸付信託の受益証券
2 証券投資信託受益証券の評価
(1)日々決算型の証券投資信託の受益証券
(2)(1)以外の証券投資信託の受益証券
(3)金融商品取引所に上場されている証券投資信託の受益証券
3 不動産投資信託証券等の評価
4 受益証券発行信託証券等の評価
(1)受益証券発行信託証券等
(2)評価方法
8 その他の財産
1 信託受益権
(1)元本と収益の受益者が同一である場合
(2)元本と収益の受益者が元本及び収益の一部を受ける場合
(3)元本の受益者と収益の受益者とが異なる場合
2 預貯金
3 貸付金債権等
(1)評価方法
(2)回収不能等の債権がある場合の元本の価額
4 受取手形 価格補正の手法を中心に
5 未収法定果実
6 未収天然果実
7 ゴルフ会員権
8 抵当証券
9 生命保険契約に関する権利
10 無体財産権
(1)特許権及びその実施権
(2)実用新案権、意匠権及びそれらの実施権
(3)商標権及びその使用権
(4)著作権、出版権及び著作隣接権
(5)電話加入権
(6)営業権 価格補正の手法を中心に
11 動産
(1)一般動産
(2)たな卸商品等
(3)価格補正の手法を中心に 牛馬等
(4)書画骨とう品
(5)船 舶
12 果樹等及び立竹木
(1)果樹等
(2)立竹木
1 地上権及び永小作権
1 原則
2 存続期間の定めのない地上権及び永小作権
3 借地権及び区分地上権についての適用除外
2 配偶者居住権等の評価
1 配偶者居住権の価額
2 配偶者居住権の目的となっている建物の価額
3 配偶者居住権の目的となっている建物の敷地の利用に関する権利の価額
4 配偶者居住権の目的となっている建物の敷地の用に供される土地の価額
3 定期金に関する権利
1 定期金給付事由が発生しているもの
(1)有期定期金
(2)価格補正の手法を中心に 無期定期金
(3)終身定期金
(4)相続税法第3条第1項第5号に規定する一時金
2 定期金給付事由が発生していないもの
(1)解約返戻金を支払う旨の定めがない場合
(2)解約返戻金を支払う旨の定めがある場合
4 立 木
1 評価方法
2 価格補正の手法を中心に 適用対象者
○ 令和3年分の基準年利率について(法令解釈通達)
○ 親族の範囲等の図解
○ 土地及び土地の上に存する権利の評価についての調整率表(平成30年分以降用)
① 奥行価格補正率表
② 側方路線影響加算率表
③ 二方路線影響加算率表
④ 不整形地補正率を算定する際の地積区分表
⑤ 不整形地補正率表
⑥ 間口狭小補正率表
⑦ 奥行長大補正率表
⑧ がけ地補正率表
⑨ 規模格差補正率を算定する際の表
税理士法人 さくらパートナーズ
- 路線価方式
路線価が定められている地域の評価方法です。路線価とは、路線（道路）に面する標準的な宅地の１平方メートル当たりの価額のことです。
宅地の価額は、路線価をその宅地の形状等に応じた各種補正率（奥行価格補正率、側方路線影響加算率など）で補正した後、その宅地の面積を掛けて計算します。
-
価格補正の手法を中心に
- 倍率方式
路線価が定められていない地域の評価方法です。宅地の価額はその宅地の固定資産税評価額（都税事務所や市・区役所又は町村役場で確認してください。）に一定の倍率（倍率は地域によって異なります。）を掛けて計算します。
| １. 借地権・・・・・・・ | 原則として、路線価方式又は倍率方式により評価した価額に借地権割合をかけて計算します。 |
| ２. 定期借地権・・・ | 原則として、相続開始の時において借地権者に帰属する経済的利益及びその存続期間を基として計算します。 |
| ３. 貸宅地・・・・・・・ | 原則として、路線価方式又は倍率方式により評価した価額から、借地権、定期借地権等の価額を差し引いて計算します。 |
| ４. 貸家建付地・・・ | 原則として、路線価方式又は倍率方式により評価した価額から、借家人の有する敷地に対する権利の価額を差し引いて計算します。 |
A. 固定資産税評価額（都税事務所や市・区役所又は町村役場で確認）に一定の倍率（倍率は評価倍率表で確認）を掛けて計算します。
ただし、市街地にある田畑又は山林については、原則として付近の宅地の価額に比準して計算します。
A. 家屋は倍率方式を採っており、その倍率は1.0倍です。したがって、その評価額は固定資産税評価額と同じです。
なお、課税時期において貸家の用に供されている家屋は、その家屋の固定資産税評価額に借家権割合と賃貸割合を乗じた価額を、その家屋の固定資産税評価額から控除して評価します。
具体的には、家屋の固定資産税評価額が1,000、借家権割合が30%である地域、賃貸割合が100%である場合、1,000－1,000×30%×100%で財産評価額は700となります。(評基通93)
- 課税時期の月の毎日の最終価格の平均額
- 課税時期の月の前月の毎日の最終価格の平均額
- 課税時期の月の前々月の毎日の最終価格の平均額
- （注1）生命保険契約には、これに類する共済契約で一定のものが含まれます。
- （注2）いわゆる掛け捨てで解約返戻金のないものは評価しません。
- 類似業種比準価額方式
- 純資産価額方式
- 1.価格補正の手法を中心に と2.の併用方式
- 配当還元方式
- 相続や遺贈によって取得したものとみなされる財産
死亡退職金、被相続人が保険料を負担していた生命保険契約の死亡保険金など。 - 被相続人から死亡前3年以内に贈与により取得した財産
相続や遺贈で財産を取得した人が、被相続人の死亡前3年以内に被相続人から財産の贈与を受けている場合には、原則としてその財産の贈与された時の価額を相続財産の価額に加算します。 - 相続時精算課税の適用を受ける贈与財産
被相続人から、生前、相続時精算課税の適用を受ける財産を贈与により取得した場合には、その贈与財産の価額(贈与時の価額)を相続財産の価額に加算して相続税額を計算します。
A. 被相続人の死亡によって取得した生命保険金や損害保険金で、その保険料の全部又は一部を被相続人が負担していたものは、相続税の課税対象となります。
この死亡保険金の受取人が相続人(相続を放棄した人や相続権を失った人は含まれません。)である場合、すべての相続人が受け取った保険金の合計額が次の算式によって計算した金額を超えるとき、その超える部分が相続税の課税対象になります。
- （注1）法定相続人の数は、相続の放棄をした人がいても、その放棄がなかったものとした場合の相続人の数をいいます。
- （注2）法定相続人のなかに養子がいる場合の法定相続人の数は、次のとおりとなります。
- ・被相続人に実子がいる場合は、養子のうち1人までを法定相続人に含めます。
- ・被相続人に実子がいない場合は、養子のうち2人までを法定相続人に含めます。
- （注1）退職手当金等とは、受け取る名目にかかわらず実質的に被相続人の退職手当金等として支給される金品をいいます。したがって、現物で支給された場合も含まれます。
- （注2）死亡後3年以内に支給が確定したものには次の二つの場合があります。
- ・死亡退職で支給される金額が被相続人の死亡後3年以内に確定したもの
- ・生前に退職していて、支給される金額が被相続人の死亡後3年以内に確定したもの
A. 土地の貸し借りが行われる場合に、借り手は地主に対して地代を支払います。
権利金の支払が一般的となっている地域においては、地代のほか権利金などの一時金を借地権設定の対価として支払うのが通例です。しかし、親の土地に子供が家を建てたときに地代や権利金を支払うことは通常ありません。
このように地代も権利金も支払うことなく土地を借りる場合を土地の使用貸借といいます。
親の土地を使用貸借して子供が家を建てた場合、子供が親から借地権相当額の贈与を受けたことになるのではないかという疑問が生じます。
しかし、使用貸借による土地を使用する権利の価額はゼロとして取り扱われていますので、この場合、子供に借地権相当額の贈与税が課税されることはありません。
この使用貸借されている土地は将来親から子供が相続する時に相続税の対象となります。相続税の計算のときにこの土地の価額は他人に賃貸している土地ではなく自分が使っている土地として評価されます。つまり、貸宅地としての評価額でなく更地（自用地）としての評価額になります。- 葬式に当たりお寺などに対して読経料などのお礼をした費用
- 葬式などの前後に生じた出費で通常葬式などにかかせない費用
(例えば、お通夜などにかかった費用がこれにあたります。) - 葬式や葬送などを行うときやそれ以前に火葬や埋葬、納骨をするためにかかった費用
(仮葬式と本葬式を行ったときにはその両方にかかった費用が認められます。) - 死体の捜索又は死体や遺骨の運搬にかかった費用
- 遺体や遺骨の回送にかかった費用
A. 納期限までに現金で納めることができる場合は納付に関して特別な手続きをする必要はありません。
金融機関で納付書により納付をすれば大丈夫です。
一定の有価証券も国税の納付に使用できます。具体的には小切手・無記名で支払期日の到来した国債の利札・郵便普通為替証書・郵便定額小為替証書・郵便振替払出証書になります。A. 相続税を納期限までに一括納付できない場合には、担保を提供し一定の要件を満たせば、最高20年の元金均等の年賦払いにより納付することができます。
相続開始後10ヶ月以内に申請をしなければ受けられません。
納税者が相続税の納税猶予の特例の適用を受ける場合には、納税猶予税額を超える部分の税額について延納が認められます。
納税猶予税額について納税猶予の要件を満たさなくなったことにより納税猶予税額を納付しなければならなくなった場合は、都市計画の決定または変更による場合を除く延納は認められません。A. 連帯納付義務は相続税法34条で定められています。
「同一の被相続人から相続又は遺贈により財産を取得したすべての者は、その相続又は遺贈により取得した財産に係る相続税について、当該相続又は遺贈により受けた利益の価額に相当する金額を限度として、互いに連帯納付の責めに任ずる。」と規定されており、お互いに連帯して納付するのです。相続人の誰かが相続税を払わなかったなら、その相続税について請求されるという制度です。路線価と時価の違いを分かりやすく説明 路線価による土地評価額から時価を計算するには？
路線価と時価の違いとは
公示地価とは
都道府県地価調査価格とは
路線価とは
固定資産税評価額とは
土地の公的価格まとめ
地価の種類 時価 公示価格 都道府県地価調査価格 路線価 固定資産税評価額 所管官庁 – 国土交通省 都道府県 国税庁 市町村（東京２３区は都） 基準日 – 毎年1月1日 毎年7月1日 毎年1月1日 3年毎の1月1日 公表時期 – 3月下旬 9月下旬 7月初旬 4月初旬 時価/公示価格との比較 – 時価の指標 時価の指標 公示価格の80％程度 公示価格のの70％程度 利用目的 実際の売買価格相場 ①一般的な土地取引の公的指標 路線価から時価を求めるための計算方法
路線価から時価を求めるための計算方法
- 路線価を調べる
- 路線価から時価を算出する
国税庁のサイトで路線価を調べる
路線価図の検索方法
①国税庁のホームページ「路線価図・評価倍率表」にアクセスします。
②全国地図が表示されますので、路線価を知りたい土地のある都道府県を選択します。
③「路線価図」を選択します。
④土地のある市区町村を選択します。
⑤土地のある地区を選択します。
⑥路線価図が表示されます。
路線価図の見方
路線価図の見方 出典：国税庁
路線価による土地評価額を計算する
- 路線価：200千円
- 借地権割合：C（ここでは70％とします）
自用地の計算方法
借用地の計算方法
奥行価格補正率
路線価の土地評価額を割り戻して公示地価を求める
路線価が定められていない区域の場合は？
「固定資産税評価額と評価倍率表」の利用
①国税庁のホームページ「路線価図・評価倍率表」から該当都道府県を選択し、下記画面から「評価倍率表」の「一般の土地等用」を選択
②評価倍率表より、該当地区を選択
③倍率表より、借地権割合と倍率を取得
「固定資産税評価額と評価倍率表」による土地評価額の計算方法
路線価と時価が乖離する場合とは
路線価と時価が乖離する場合とは
小規模宅地等の特例はマンションも可能！要件・手続き・注意点を解説！
小規模宅地等の特例とは、相続財産のうち、一定の敷地について限度面積までの部分について80％または50％「相続税評価額」を減額するという制度です。
一定の敷地とは、その相続開始直前において、被相続人等の「事業の用」または「居住の用」に供されていた宅地等で、建物または構築物の敷地の用に供され、相続税の申告期限まで居住や事業を継続していたものを指します。（詳しくは2章でご紹介します。）
一方で、 小規模宅地等の特例はサラリーマン家庭の相続では使いにくい制度 となっています。
2.マンションでも小規模宅地等の特例が適用できるケース
小規模宅地等の特例は、あくまでも“土地”の相続税評価額が減額される制度 です。
マンションの場合もマンションの土地に対して使えると考えてください。- 特定居住用宅地
- 特定事業用宅地
- 特定同族会社事業用宅地等
- 貸付事業用宅地等
特定居住用宅地等区分 減額割合 限度面積 特定住居用宅地等 80% 330平米 特定事業用宅地等
特定同族会社事業用宅地等80% 400平米 貸付事業用宅地等 50% 200平米 2-1.配偶者や同居人が引き継ぐ場合
区分所有のマンションの場合、土地は敷地利用権と呼ばれる土地の共有持分権を持っています。
小規模宅地等の特例の対象となるのは、あくまでも土地の共有持分権のみ です。要件を満たすマンションは、特定居住用宅地等に該当しますので、 価格補正の手法を中心に 330平米まで80％の減額が可能 です。
2-2.同居しておらず自宅を所有していない子の場合
対象としては、子が自宅を保有していないことが要件の一つ となっているため、通称、「家なき子」制度などと呼ばれています。
- 居住制限納税義務者又は非居住制限納税義務者のうち日本国籍を有しない者ではないこと
- 被相続人に配偶者がいないこと
- 相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋に居住していた被相続人の相続人（相続の放棄があった場合には、その放棄がなかったものとした場合の相続人）がいないこと
- 相続開始前3年以内に日本国内にある取得者、取得者の配偶者、取得者の三親等内の親族又は取得者と特別の関係がある一定の法人が所有する家屋(相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋を除きます。)に居住したことがないこと 価格補正の手法を中心に
- 相続開始時に、取得者が居住している家屋を相続開始前のいずれの時においても所有していたことがないこと
- その宅地等を相続開始時から相続税の申告期限まで有していること
2-3.被相続人が経営していた賃貸マンションの場合
被相続人が経営していた賃貸マンションは貸付事業用宅地等に該当しますので、 200平米まで50％の減額が可能 です。
- 被相続人の貸付事業の用に供されていた宅地等
- 被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族の貸付事業の用に供されていた宅地等
いずれも 相続人が貸付事業を引き継ぎ、申告期限まで相続人が保有していることが必要 です。
対象物件：1棟の賃貸マンション
土地面積：400平米（約120坪）
土地の路線価による相続税評価額：9,000万円(評価減の適用前)
借地権割合：60％
借家権割合：30％
賃貸割合：100％次に、小規模宅地等の減額を求めます。
対象地は貸付事業等宅地等ですので、 200平米まで50％の減額が可能 です3.小規模宅地等の特例を受ける際に必要な手続き
3-1.相続人の確定
3-2.遺産分割協議書の作成
3-3.遺産分割協議書の内容
- 被相続人の氏名・本籍・住所・なくなった日など
- 相続対象となる遺産の内容（マンションは登記簿謄本に従い記載する）
- 相続人全員の氏名
- 相続人全員の同意を表す署名と実印
3-4.相続税の申請書の作成
3-5.所有権移転登記
4.マンション敷地の評価方法
土地が複数の道路に面している場合は、それぞれの路線ごとに奥行価格補正を行った後の金額が最も高い路線価が正面路線価です。
全体敷地面積：3,600平米
敷地権割合：15／10,000
地区区分：普通住宅地
奥行40ｍの奥行価格補正率：0.92
奥行90ｍの奥行価格補正率：0.81
側方路線影響加算率：0.03
北側道路： 1,200千円×0.81 ＝ 972千円
東側道路： 1,180千円×0.92 ＝ 1,085.6千円5.限度面積の調整
2015年1月1日以降の相続では、特定事業用等宅地等や特定居住用宅地等、貸付事業用宅地等の小規模宅地等の特例が、それぞれの適用対象面積まで併用して利用できるようになりました。
A：特定事業用等宅地等、特定同族会社事業用宅地等の適用面積
B：特定居住用宅地等の適用面積
C：貸付事業用宅地等の適用面積区分 減額割合 限度面積 特定住居用宅地等 80% 330平米 特定事業用宅地等
特定同族会社事業用宅地等80% 400平米 貸付事業用宅地等 50% 200平米
ステップ1区分 面積 相続税評価額 単価 特定居住用宅地等 120平米 7,価格補正の手法を中心に 200万円 60万円 特定事業用宅地等 300平米 6,000万円 20万円 貸付事業用宅地等 150平米 12,000万円 80万円 特定居住用宅地等 60万円×80％＝48万円
特定事業用宅地等 20万円×80％＝16万円
貸付事業用宅地等 80万円×50％＝40万円特定居住用宅地等：60万円×120平米×80％ ＝ 5,760万円
特定事業用宅地等：適用なし
貸付事業用宅地等：80万円×127.27平米×50％ ＝ 価格補正の手法を中心に 5,090.8万円特定居住用宅地等：7,200万円－5,760万円＝1,440万円
特定事業用宅地等：6,000万円－0円＝6,000万円
貸付事業用宅地等：12,000万円－5,090.8万円＝6,909.2万円6.小規模宅地等の特例をマンションで受ける際の注意点
小規模宅地等の特例は、その適用基準が厳しいうえに注意すべきポイントがいくつかありますので、しっかり確認しておきましょう。
6-1.相続するマンションが1983年以前に建てられている場合
1983年以前に建築されているマンションは、建物と土地が別々の登記されていることがあり、この場合「敷地利用権」が設定されていない可能性があります。
株式買収価格の調整方法
国内・国外を問わず、M&A取引では、対象会社の財務情報を利用した価値評価により買収金額を算定します。算定された買収金額は、（株式）譲渡契約書（Sales and Purchase Agreement；略称「SPA」）に記載されますが、クロスボーダーM&A取引においては、当該支払価格の調整方法として、クロージング日の貸借対照表に基づき最終的に価格修正を行う「Completion Adjustment方式」と、価値算定基準日（＝SPA調印日やクロージング日より前の日付）の貸借対照表に基づき算定した価額を以って支払価格を固定する「Locked Box方式」の二つの方式のいずれかが採用されるケースが多く見られます（図1参照）。
一般的には、クロスボーダーM&A取引では、Completion Adjustment方式が多く採用されていますが、欧州地域において、とりわけプライベート・エクィティが売り手の場合は、取引価格の（変動を排除することによる）確実性と、対象会社売却プロセスにおける主導権を売り手が確保する観点から、Locked Box方式が多く採用されています。Completion Adjustment方式とLocked Box方式について、買収対価の支払タイミングに焦点を当て、M&Aプロセスの流れに沿って時系列で比較したのが図2となります。
Completion Adjustment方式では、クロージング日において、買収対価を一旦仮払いし、その後、クロージング日における貸借対照表（「Completion Accounts」もしくは「Closing Balance Sheet」と呼称される）に基づき最終的に買収対価が確定し、仮払金額との差額が売り手と買い手の間で精算されます。対して、Locked 価格補正の手法を中心に 価格補正の手法を中心に Box方式は、価値算定基準日における財務情報（とりわけ、純有利子負債および運転資本残高）を元に買収対価を算定し、当該対価をクロージング日に支払い、取引が完了します。
2.両方式の基本的な算定メカニズム
Completion Adjustment方式またはLocked Box方式は、買収対価である株式価値が「デットフリー・キャッシュフリー・正常運転資本メカニズム」により算定されることが前提となっています（図3参照）。
両方式は株式譲渡対価の支払いに係る方法であるため、トップラインである企業価値（通常DCF法や倍率法により算定）は、Completion Adjustment方式またはLocked Box方式のいずれの方式を採用するにせよ変わることはありません。
Completion Adjustment方式では、クロージング日の数営業日前に予想される、クロージング日における純有利子負債予想残高を基に、株式対価（企業価値－純有利子負債）をクロージング日に売り手に仮払いします。クロージング日後、クロージング日の貸借対照表を中心とするCompletion Accountsが対象会社により作成され、A純有利子負債残高の予想残高と実際残高の差異および、B実際運転資本残高と正常運転資本残高（SPAをドラフトする時点で算式を売り手と買い手で交渉・合意しておく）の差異の合計（A＋B）を精算します。
Locked Box方式では、価値算定基準日（通称「Locked Box Date」）における純有利子負債残高および（実際・正常）運転資本残高を基に株式対価を算定し、SPAで当該対価を合意すると共に、クロージング日に当該対価を売り手に支払います。従って、クロージング日時点における対象会社の財政状態が対価の支払いに影響を与えることはありません。
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